Prescripció de l’acció per reclamar les despeses de constitució d’hipoteca.
Darrerament he tramitat unes quantes reclamacions a entitats bancaries reclamant que es retorni al consumidor les despeses de constitució de la hipoteca.
Per aquells que desconeixen aquest afer us recordo que el Tribunal Suprem va declarar l’any 2019 (23 de gener de 2019) que les despeses de constitució d’hipoteca s’haurien de repartir entre entitat bancaria i client. El repartiment faria que les despeses de notaria relacionades amb la hipoteca s’haurien de repartir per meitats. Que les despeses del Registre de la Propietat haurien de ser abonades íntegrament pel banc. I que les despeses de taxació i gestoria també recaurien al 100% al banc. Queden fora de la Sentencia els impostos que van a càrrec del consumidor.
A partir de l’any 2019 una Llei estableix aquest mateix repartiment. De manera que a partir de llavors les despeses s’abonen en la proporció mencionada anteriorment. Però què passa amb aquelles despeses de constitució d’hipoteques anteriors a la modificació de l’any 2019? Doncs que poden ser reclamades.
Algunes entitats accepten retornar les despeses quan se’ls requereix de manera extrajudicial (Caixabank per exemple). Però d’altres es neguen (Banc Santander o BBVA per exemple).
La negativa dels bancs es basa en que la clàusula que diu que les despeses les paga el consumidor al 100% és vàlida (tot i que la llei ha canviat el destí d’aquestes clàusules). També diuen que estaria prescrit el dret de reclamar.
Posteriorment hem fet el tràmit de reclamar al Servei de Reclamacions del BANC d’ESPANYA. Aquest, a més de dir que no es competent per determinar si una clàusula és abusiva (té raó) diu que en tot cas podria estar prescrita si han transcorregut 5 anys des de que és van pagar les despeses. El que és el mateix, des de que es va signar la hipoteca.
Contràriament al que diu el Banc d’Espanya, el Tribunal Suprem ha deixat clar que en cap cas es podrà prendre de referència la data de la signatura de la hipoteca o quan es van pagar les despeses de constitució de la hipoteca. Curiosa contradicció.
A més a més el 22 de juliol de 2021 el Tribunal Suprem espanyol va consultar al Tribunal de Justícia de la Unió Europea perquè determini en quin moment comença a comptar el termini per a reclamar les despeses hipotecàries. Actualment, aquesta consulta es troba en tràmit amb el número C-561/2021.
En la seva consulta (qüestió prejudicial) el Tribunal Suprem descarta que el dia inicial del termini per a reclamar sigui el dia de celebració del préstec o la data de pagament de les factures i només remena com a opcions possibles les següents:
a) Que el termini comenci a comptar des del moment en què es declari la nul·litat de la clàusula en concret.
b) Que el dia inicial sigui el de les Sentencies del Tribunal Suprem de 23 de gener de 2019 que fixa per primera vegada el repartiment de despeses entre client i banc; o les posteriors del TJUE i Tribunal Suprem (2020 i 2021) que rectifiquen el criteri i fixa el repartiment definitiu.
Qualsevol d’aquests escenaris sobre els quals es pronunciarà el TJUE resulten favorables per als consumidors perquè suposen que les accions per a reclamar quantitats pagades per les Despeses Hipotecàries continuen vigents, almenys, fins a gener de 2024.
En conclusió, estem pendents del que digui el TJUE. Però és clar que s’ha de reclamar extrajudicialment a la entitat bancària abans del 2024 per si de cas. Doncs cal recordar que la reclamació extrajudicial atura la prescripció i inicia de nou el termini (el que sigui) per reclamar (article 1973 Codi Civil).
